什么是田园综合体2.0

有同事看见田园东方公司介绍里说无锡阳山蜜桃村北区是田园综合体2.0，又看见公司今年起推介田园客厅时说“田园客厅是田园综合体2,0的代表产品，于是提问：田园东方田园综合体2.0是指什么呢？

确实！我们不能自己觉得有了经验后的新认识、开始采纳新的实践方法、项目呈现了新的形象，就自己说成是2.0呀！得有个“官方”成体系的说明。

首先，田园综合体不是指项目，而是指一种方法论，一种城乡领域规划运营的方式方法（就如我们曾写过的文章：“操作系统与APP”）。说成2.0是打个比方，是借鉴类似汽车行业里不断更新迭代的新产品，或者软件行业不断更新的新版本。那我们就在如下几个方面来阐述田园东方田园综合体2.0是指什么吧！

01

项目形态

田园东方田园综合体1.0项目规划范围粗广，在产业规划和空间规划上对政策和市场的探索性成分较多。因此项目主要表现为村镇广大地区的总体规划，里面包含农业产业生产基地、农文旅项目群落、田园社区的开发建设。项目边界不那么清晰，而且看起来社会属性较强，形象以农业和文旅业态为主。这造成每当有人问及什么是田园综合体时，不太容易一两句话说清楚，我还为此画了一张“田园综合体三农生态生长模型”来说明田园综合体的复杂。

△南通都市农业公园田园客厅

田园东方田园综合体2.0的项目，更加注重项目的“产品化”。产品化是指一个个可独立核算运行的产品和子产品，这就使得项目清晰有边。在2.0时期，田园东方以文旅运营业务为核心，推出重点包括以“园田季”为代表的开发产品，以“田园客厅”为代表的EPC产品。在上述两类产品中，明确了两种项目各自的模块化组成。

02

功能业态

田园综合体2.0项目功能更加明确、空间更加紧凑。在土地利用方面，用途明确、高效集约。须根据各地具体的政策，灵活但有原则地应用国有用地、集体用地、农地的组合。

田园综合体2.0项目空间形态上更加穿插融合，农业、文旅、社区不再割裂，空间开放流动，形态乡朴而时尚、功能互相带动，并存、共生、相托！在这里，有原乡的元素、都市的文明。

功能上更加强调以文旅为抓手，以文旅激发或运营的方式，带动农业产业等在地化基础产业的发展，实现原住民、新居民、游客的共同社区，相融共生。

△田园东方昆山金华村田园客厅

农业部分以产业园和品牌体验中心为业态，文旅以度假住宿、自然游乐、生活服务、社区社群为主要业态，社区建设主要体现为村镇形态、当代设计、质朴精致的现代社区业态。田园综合体2.0项目须有一个“田园客厅”，是接待参观考察与行业展示交流的接待中心、新社区经营者等“新居民”的社交生活中心、原住民参与共创共享的社区中心、周边都市人群的旅游度假打卡地。

03

产品运营

田园综合体1.0项目的运营管理边界并不清晰。在2.0时代，更清晰地理清政府、集体、村民、居民、游客、企业多方利益关联者的细腻边界，在理解的基础上做到更精确的责任分工，说清楚哪些是政府应该做的、哪些是集体应该做的、哪些是企业可以做的。说清楚政府、集体、企业分别应有哪些独到的实施运营方法。

△南通都市农业公园田园客厅

田园东方在2.0项目上主张产品运营一体化，在度假住宿、自然游乐、农业产业园、田园客厅、社区运营五个垂直打造的分项产品方面精专化、模块化。运营方面，突出品牌营销、赋能共创、社区社群和产品运营一体化管理体系。

04

客户服务

田园综合体2.0时代，田园东方更明确地将客户分为B端客户和C端客户，B端客户为政府和众多的合作商家机构。田园东方更重视通过为B端提供服务，最终实现为C端用户服务。

在田园综合体1.0时代，我们说得比较多的是赋能，但是个体纷繁、思维分散，效率不高。在田园综合体2.0的思想下，不再以自说自话、从自我出发地说“赋能”，而是放低自我，以系统性自身能力为基础，链接政府和合作机构，形成“合能”。即：从赋能，到合能！

△田园东方昆山金华村田园客厅

05

管理体系

田园综合体2.0的项目，主张常态化可持续运营。企业讲管理架构，在业务架构方面，田园东方以产品运营中心为轴，围绕策划规划、EPCO、度假运营、产业运营、园区管理等五项业务能力进行模块化构建，建立起设计、开发、EPC、酒店、乐园、农业、文化、运营八类业务主体构成了田园综合体项目的“大运营体系”。

06

价值理念

在田园综合体萌芽生发的1.0时代，理想主义占据着人们的情怀。且不管路径如何的我们，提出了：复兴田园，寻回初心！而在随后实现理想的道路上，随着认识越来越成熟，也呈现了更多的机会与大家、与社会、与政府、与机制紧密协作。走着走着，就走成了一群人！我们提出新田园主义价值主张：发现自己、分享快乐、触摸自然、播种希望！分别对应人与自己、人与他人、人与自然、人与未来的这四个关系。然后用这四个维度，对应制定产品与服务实现细则。

田园综合体2.0，就是为现代人提供美好田园生活空间及田园生活方式的产品与服务！

△南通都市农业公园田园客厅

写完上面几条，觉得其实就是一次反思提炼型的编撰吧！怎么说呢，田园综合体2.0，是田园东方企业自己的一种说法，当我们说出要做田园综合体2.0，其实就是觉得环境变化了、过去的做法过时了、样子落后了，需要做升级换代的产品。现在大伙非要理论深究，那就提炼为以上几点吧！

《什么是田园综合体2.0》

后记：

写完上面的介绍性文字，憋不住，再说点理论和概念吧！

田园综合体在2017年被写进一号文件后的那段时间，我们主动或被动地走进了很多“意识形态之争”，当时受到最大的冲击是某市人大给了我们一个意见说“田园综合体姓农而不姓商”，于是把田园综合体限定在了农业产业领域里面。还有某省一位领导在非正式的场合说“今后田园综合体这个概念中央不会再用了！” 。当然这是当时的一些主流意见，或者是中央文件字面理解上更提倡的意见。

但这并不是我们在早期用这个概念时的初衷！甚至，我也认为领导在文件中用这个概念的初衷，本是力图“突围”、“改革”，应也不是我们所收到的“田园综合体“只能”姓农而不姓商”！

△无锡田园东方蜜桃村

我们最初用这个概念，是基于“新型城镇化”视角下的城乡变迁而提出的规划、开发、运营方法论，所以说田园综合体是“农业＋文旅＋社区”。既然中央文件用了这个词，当然是要照顾全社会和行业的认知与实践，限定在农业更有利于强调实现基础目标。当时我们用 “田园综合体”这个词时，大伙也觉得在乡村地区用“开发”、“综合体”这些“来自城市”的词汇，非常“粗暴生硬”，而且容易引起误解乃至误读误用。没想到，这个概念写进了中央一号文件，而且看到全行业都在用这个词，起到了阶段性行业推动和促进了社会思考，我们确实心有自豪乃至得意的！但中央文件用这个词汇，应该就是力图推动思想和方法的改革与进步的！

当时，我去拜访权威领导，领导说“关于田园综合体，得分几步走，其中“住”这个问题，以后再说。”我又去问道周教授，周教授说“你要理解《乡土中国》和《城乡中国》，做好企业应做的事情！”

△成都新兴和盛田园东方

我们在自己所谓1.0时期的实践，确实过于理想主义和触碰了诸多认识、政策、市场主体的矛盾，在乡村地区这个政策供应不充分、市场条件不成熟的环境中，我们确实想得太简单、实践得过早了。在此过程中，我们的思想也在不断进步，从当时的《乡村无解》、《乡村有解：改革开放！》，直到后来思考了《在地村镇化》，终于理解了在正统官方视角下，田园综合体1.0时期，就应该是限于“农村”的“农业”的！这也难怪，有领导们对过程中出现了形式主义、模式困局、土地纠结、地产擦边球非常困惑，于是对田园综合体这个说法也开始有所顾虑，说今后是否不要再提“田园综合体”这个概念了。但是，不管提不提，趋势却仍然在那里！

如此看来，前面田园东方业务介绍性正文所说的田园综合体1.0项目形态，是指田园东方自身项目在1.0时期的形态和矛盾。它有先验性、实践性，但也有不符合环境条件的方面（或者说，那个形态和内涵，几乎是想一下子往3.0做了！）。在这个“后记”文中，如果站在思考理论定义的角度，我更同意把田园综合体1.0，定义为农村里农业领域的概念和方法。

今天，农业部早已变成了“农业农村部”，中央不是说“农村振兴”，而是提出了“乡村振兴”，并且乡村振兴也已经到了“全面乡村振兴”时代，成立了“乡村振兴局”。而把乡村视作与城市一样，是城市之外的一个经济体、一个社会，给大家打开了思路！因为，让乡村诸多方面能与城市一样，是目的！

在这种认识之下，田园综合体得以承载更多的内涵。我们今天推出的“田园客厅”，就是乡村建设领域非常有意义的一个“产品”，它兼顾了党建引领、产业发展、文旅带动、商业更新、社区运营，这个产品运营方法，就是田园综合体2.0。

彼时“官方”所说的田园综合体须限于农业，因此各业态在底层条件上比较割裂。田园综合体2.0则有条件实现了更多的融合，这个思维方法应成为这个领域社会经济全面发展最好的路径选择。当然，田园东方所说的田园综合体2.0，是基于我们受到的内外部资源条件变化，以企业产品视角的自我阐述。

△南通都市农业公园田园客厅

我在想，终有一天，田园综合体概念，被堂而皇之地用于了今天在中国城乡际会之处的城镇发展范畴。在那里，需要对利益关联者作充分的兼顾、对土地资源作综合的有效利用、对产业和功能作深度的规划、对人们生产生活的生态文明社会作出基于切实可行并可持续的营造。有一位建筑大师说过：每一块土地有且只有一个它本就在那里的最好答案，我们要尊重它、发现它、呈现它、弘扬它！

那时，其实就是初心实现的时候，我们会说田园综合体的表现形式是“在地村镇化”后的田园文旅小镇，我们将把那个时候做的产品称之为“田园综合体3.0”，那将是一个人们在城乡之间幸福美好生活的理想国！

总结：田园综合体1.0主要限于农村概念，着眼农业本身；田园综合体2.0着眼乡村概念，着眼农业农村社会经济；田园综合体3.0则将在更成熟的环境中，着眼城乡融合的新型城镇化。

 2021 · 04 · 11

田园东方创始人兼CEO | 张诚

东南大学建筑学硕士，北大光华EMBA。曾任万达集团副总裁。2012年起，以建筑师背景和城市规划专业视角，集多年城市综合体和文旅行业规划、开发、运营经验，将目光转向文化、旅游与新型城镇化的新领域、新模式、新形态，提出并倡导“新田园主义”，发表《田园综合体模式研究》，首创田园综合体概念和方法论，开展国内首个田园综合体项目实践，创建“田园东方”等事业平台，主张以文旅产业为主要抓手，作功能与运营的结构化规划，带动城乡一体、经济活力、区域发展，并主张以自然人文美学引领文商旅等业态创新融合。除《田园综合体模式研究》论文以外，主要论述还包括《综合体思维》、《乡村发展：操作系统与APP》、《在地村镇化》、《走向新市镇》等，出版专著《新田园主义概论与田园综合体实践》。

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